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CHIEDILO AL NOTAIO



a cura del Notaio Paolo Tonalini 




Il mutuo per la costruzione della prima casa

Accanto all'agevolazione concessa per il mutuo destinato all'acquisto della prima casa, la legge prevede un regime fiscale agevolato anche per chi stipula un mutuo per la costruzione o la ristrutturazione dell'abitazione principale. Le regole, però, sono differenti, e diverso è anche l'importo massimo della detrazione.
Chi ha contratto un mutuo ipotecario per la costruzione o la ristrutturazione della propria abitazione principale può detrarre dalle imposte sui redditi il 19%, degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino ad un importo di euro 2.582,28 (art. 15 comma 1-ter d.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, e d.m. 30 luglio 1999, n. 311). Il risparmio che si può ottenere può quindi raggiungere 490 euro per ogni anno di durata del mutuo. Tra gli oneri accessori rientrano l'imposta sostitutiva pagata sul mutuo, le commissioni bancarie, le spese di istruttoria e di perizia e le spese notarili. I mutui per la costruzione o ristrutturazione non hanno beneficiato dell'aumento della detrazione fino a 4.000 euro, concesso dalla legge finanziaria per il 2008 ai soli mutui contratto per l'acquisto della prima casa. In caso di contitolarità del contratto di mutuo, ciascuno dei mutuatari può detrarre la propria quota, e il limite si riferisce all'ammontare complessivo degli interessi e oneri accessori. La stessa regola si applica quando sono stipulati più contratti di mutuo.
La legge prevede espressamente la detrazione per i mutui, garantiti da ipoteca, contratti per la costruzione di una nuova casa, oppure per la ristrutturazione edilizia di un'abitazione già esistente (e precisamente per gli interventi di cui all'art. 31, primo comma, lettera d, della legge 5 agosto 1978, n. 457, che comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti). E' quindi necessario che la natura dei lavori risulti espressamente dal permesso di costruire o dalla denuncia di inizio attività, o in mancanza sia rilasciata un'analoga dichiarazione sottoscritta dal responsabile dell'ufficio tecnico del Comune. Deve comunque trattarsi di un'immobile da adibire ad abitazione principale del mutuatario, cioè a sua dimora abituale. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l'autocertificazione effettuata ai sensi della legge 4 gennaio 1968, n. 15, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.
La definizione di abitazione principale, dunque, è diversa da quella di 'prima casa' dettata dalla legge per quanto riguarda le agevolazioni sull'acquisto. Da ciò deriva che è possibile usufruire della detrazione degli interessi del mutuo anche quando si è già usufruito delle agevolazioni prima casa per l'acquisto di altro immobile. L'unica condizione richiesta dalla legge è che l'abitazione costruita o ristrutturata grazie al mutuo sia destinata ad abitazione principale del mutuatario, e che questo sia il possessore dell'unità immobiliare a titolo di proprietà o altro diritto reale. La stipula del mutuo deve avvenire necessariamente nei sei mesi precedenti, oppure nei diciotto mesi successivi all'inizio dei lavori di costruzione o ristrutturazione (quest'ultimo termine è stato portato da sei a diciotto mesi, dal 1 dicembre 2007, dall'art. 44, comma 4-ter, del d.l. 159/2007, introdotto dalla legge 222/2007). La casa costruita o ristrutturata deve essere adibita ad abitazione principale del mutuatario entro sei mesi dalla fine dei lavori, risultante dall'apposita dichiarazione presentata al Comune.
E'opportuno che la finalità del mutuo risulti espressamente dal contratto, ma in mancanza è sempre possibile ricorrere all'autocertificazione.

Mutui, Stop alle Modifiche Unilaterali

La legge ha finalmente messo la parola fine alla lunga controversia sulla possibilità delle banche di modificare unilateralmente il tasso di interesse nei mutui e nei contratti di finanziamento in generale. Sembra assurdo, ma è stato necessario un intervento del legislatore per chiarire che l'accordo raggiunto tra la banca e il cliente, e  formalizzato nel contratto, non può essere disatteso dalla banca.
La questione riguarda l'interpretazione di una norma di legge poco chiara (tanto per cambiare) che consente genericamente alle banche di modificare unilateralmente le condizioni contrattuali per 'giustificato motivo' (art. 118 del d.lgs. 1 settembre 1993, n. 385, Testo Unico Bancario). In tal caso il cliente può recedere dal contratto entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione, secondo le condizioni precedentemente applicate. Per i contratti di conto corrente bancario, naturalmente, non ci sono problemi. Se le nuove condizioni non mi piacciono, chiudo il conto e lo sposto in un'altra banca. Per i mutui e i finanziamenti, invece, non è così facile. Recedere dal contratto significa restituire i soldi entro 60 giorni, e in un termine così breve è difficile anche ottenere un finanziamento da un'altra banca.
La maggior parte delle banche ha sempre applicato la norma che consente la modifica unilaterale solo alle condizioni accessorie dei mutui, come le spese postali o di incasso rata, che in effetti nell'arco della durata del mutuo (dieci anni o più) potrebbe essere realistico aumentare. Negli ultimi anni, però, alcune banche hanno cercato di interpretare la legge in modo di consentire anche la modifica di una parte essenziale del contratto come il tasso di interesse, quello su cui si è formato l'accordo tra le parti. Una forzatura evidente, che aveva provocato anche l'ntervento del Garante Antitrust, che aveva chiesto di modificare la legge per evitare ogni dubbio.
Alcune banche, comunque, avevano tentato di introdurre nei propri contratti di finanziamento una clausola insolita e pericolosa, che a prima vista può passare inosservata, nascosta tra le decine di pagine di clausole tecniche che compongono un mutuo. Questa clausola consente alla banca di modificare unilateralmente, in qualsiasi momento, il tasso di interesse fissato nel contratto (nei mutui a tasso fisso), o la maggiorazione (tecnicamente 'spread') rispetto al parametro di variabilità (nel caso di mutuo a tasso variabile). Per essere più chiari, facciamo un esempio. Dopo lunghe trattative, il cliente riesce a ottenere dalla banca un mutuo al tasso fisso del 5%, si va dal notaio e si firma il contratto. Subito dopo la stipula, però, la banca potrebbe modificare unilateralmente il tasso, portandolo magari al 7%. Il tasso fisso, quindi, era tale solo di nome. Un altro esempio. Il cliente sceglie un mutuo a tasso variabile, valuta la scelta del parametro di riferimento (oggi possiamo scegliere tra Euribor e tasso Bce) e contratta lo spread, cioè la maggiorazione che rappresenta il margine di guadagno della banca, fissandolo all'1,4%. Si va dal notaio, e si firma il contratto. Il tasso iniziale è del 2,9% (tasso Bce 1,50% + spread 1,4%). Dal giorno successivo, però, la banca può decidere di aumentare lo spread al 2%, così il tasso iniziale passa al 3,50%, senza che il tasso di riferimento sia cambiato.
Oggi, comunque, con l'intervento del legislatore la questione è stata definitivamente risolta. Nei mutui e nei contratti di finanziamento la facoltà della banca di modificare unilateralmente le condizioni contrattuali può riguardare esclusivamente le condizioni accessorie, come le spese postali o di incasso rata, e non il tasso di interesse o lo spread.



Affitti, attenti al nero

Dal primo gennaio 2011 è prevista l'entrata in vigore delle nuove norme sulla tassazione del contratti di locazione di abitazioni da parte di persone fisiche. In attesa di una formulazione definitiva, è comunque opportuno anticipare alcuni aspetti della nuova disciplina fiscale.
La riforma introduce la possibilità per il proprietario di richiedere l'applicazione di un'imposta sostitutiva del 20% (la cosiddetta 'cedolare secca') sul canone di locazione, in alternativa all'irpef. La cedolare sostituirà anche l'imposta di registro dovuta sul contratto di locazione.
Questa forma di tassazione agevolata, finalizzata a ridurre l'evasione fiscale sui canoni di locazione abitativi, sarà accompagnata da un inasprimento delle sanzioni per gli evasori. In particolare, la nuove norme incentivano gli inquilini a denunciare i proprietari che non registrano il contratto di locazione (o lo registrano per un importo inferiore al reale, per pagare meno tasse), garantendo loro quattro anni di locazione a un canone ridotto (calcolato sulla rendita catastale della casa). Si ha così una forte penalizzazione per il proprietario evasore, e un grosso vantaggio per l'inquilino che lo ha denunciato. Questo conflitto di interessi dovrebbe, nelle intenzioni del legislatore, portare a una notevole riduzione dei contratti 'in nero'.
La sanzione del canone ridotto non si applicherà a chi ha regolarizzato la propria situazione, registrando il contratto di locazione per l'importo reale del canone, entro il 31 dicembre 2010, quindi è probabile che prima della fine dell'anno molti contratti siano messi in regola.
Ricordiamo infine che dal primo luglio 2010 sono entrate in vigore altre due norme che riguardano i contratti di locazione e di affitto. Anzitutto, la richiesta di registrazione dei contratti di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio italiano, e relative cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite, deve contenere l'indicazione dei dati catastali degli immobili. In mancanza, si applica, al momento della registrazione del contratto, una sanzione dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell'imposta dovuta. Questa regola rientra nel pacchetto di norme introdotte per la lotta contro le cosiddette 'case fantasma', cioè quei fabbricati che non risultano dichiarati in catasto, e sfuggono così all'imposizione fiscale.
Sempre dal primo luglio 2010 tutti i fabbricati per i quali è stipulato o il rinnovato un contratto di locazione o affitto devono essere dotati della certificazione che attesta il consumo energetico dell'edificio per il riscaldamento (o il condizionamento), e attribuisce una classe di appartenenza, dalla classe A, la più virtuosa, che consuma meno energia, alla classe G, che presenta un consumo più elevato (è lo stesso sistema che siamo abituati a usare per gli elettrodomestici). Il mancato rispetto dell'obbligo di consegnare l'Attestato di Certificazione Energetica alla firma del contratto di affitto o locazione di un fabbricato può costare molto caro: è prevista una sanzione amministrativa da un minimo di 2.500 euro a un massimo di 10.000 euro (art. 25 comma 17 sexies della legge regionale 24/2006, introdotto dall'art. 1 della legge regionale 29 giugno 2009, n. 10).


Case fantasma da regolarizzare

E'fissato alla fine dell'anno il termine per regolarizzare la situazione degli immobili non censiti in catasto, o che sono stati oggetto di variazioni non dichiarate.
I proprietari di fabbricati che non risultano dichiarati in catasto (o titolari di diritti reali sugli stessi), individuati dall'Agenzia del Territorio mediante esame delle fotografie aeree o con altri mezzi di verifica, e compresi negli elenchi pubblicati in Gazzetta Ufficiale, devono provvedere all'accatastamento entro il 31 dicembre 2010. Entro il 30 settembre 2010 l'Agenzia del Territorio deve completare la verifica, iniziata nel 2006 (art. 19, comma 8, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito dalla legge 30 luglio 2010, n. 122). I proprietari di fabbricati oggetto di interventi edilizi che abbiano determinato una variazione di consistenza ovvero di destinazione, non dichiarata in catasto (o titolari di diritti reali sugli stessi), devono presentare la dichiarazione di aggiornamento catastale entro il 31 dicembre 2010 (art. 19, comma 9, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito dalla legge 30 luglio 2010, n. 122). Le pratiche catastali devono essere eseguite da un tecnico abilitato, che esegue un sopralluogo e redige la domanda di iscrizione o di variazione, completa di tutti i dati tecnici dell'immobile, e le planimetrie catastali. Con l'iscrizione al catasto fabbricati viene attribuita al fabbricato una rendita, in base alla quale si calcolano le imposte sui redditi e l'Ici. Se i proprietari (o titolari di diritti reali) non adempiono all'obbligo entro il 31 dicembre 2010, l'Agenzia del Territorio procede d'ufficio all'accatastamento a spese del contribuente, e nel frattempo attribuisce una rendita presunta da iscrivere transitoriamente in catasto, con oneri a carico dell'nteressato, anche sulla base delle indicazioni fornite dai Comuni, in modo di consentire l'applicazione immediata delle imposte. Per lo svolgimento di tali operazioni, l'Agenzia del Territorio può stipulare convenzioni con gli organismi rappresentativi delle categorie professionali (art. 19, comma 10, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito dalla legge 30 luglio 2010, n. 122). Tutte le informazioni relative ai fabbricati accatastati saranno trasmesse ai Comuni per consentire la verifica della conformità edilizia e urbanistica. Ricordiamo infatti che le nuove norme sulla regolarizzazione catastale dei fabbricati non prevedono anche una sanatoria per gli abusi edilizi, quindi l'accatastamento non esclude la successiva applicazione di sanzioni da parte dei Comuni, in caso di mancanza del titolo abilitativo (permesso di costruire o denuncia di inizio attività). Dal primo gennaio 2011, l'Agenzia del Territorio avvierà un monitoraggio costante per individuare, in collaborazione con i Comuni, ulteriori fabbricati non dichiarati in catasto.
Le nuove norme fanno salve le procedure precentemente previste per la regolarizzazione catastale dei fabbricati ex rurali, cioè dei fabbricati rurali che non hanno più i requisiti per l'esenzione dalle imposte sui redditi e dall'ci, che rappresentano una parte significativa dei fabbricati non accatastati.


Arriva l'e-mail certificata


La posta elettronica certificata è ora per tutti. Dal 26 aprile scorso ogni cittadino può ottenere gratuitamente una casella PEC, che consente di inviare e ricevere e-mail con valore legale equivalente alla lettera raccomandata. E' sufficiente collegarsi al sito www.postacertificata.gov.it e compilare on line la richiesta. Dopo 24 ore (ed entro 3 mesi) occorre andare di persona in un ufficio postale abilitato, con un documento di identità e il codice fiscale, per l'identificazione e la firma del modulo di adesione. La PEC si presenta come una e-mail, quindi il suo impiego è molto semplice. Rispetto al normale indirizzo e-mail, però, la posta elettronica certificata presenta una differenza importante: garantisce la consegna del messaggio e l'identità del destinatario, fornendo automaticamente una ricevuta (sempre tramite posta elettronica) dell'avvenuta ricezione. La PEC rappresenta dunque l'equivalente telematico della vecchia raccomandata su carta, con il relativo avviso di ricevimento.
La posta elettronica certificata ha lo stesso valore legale della notifica a mezzo lettera raccomandata, perchè la ricevuta prodotta dal sistema certifica che il messaggio, con gli eventuali allegati, è stato consegnato nella casella postale del destinatario, che non può negare di averlo ricevuto. Il sistema richiede che il mittente e il destinatario abbiano entrambi un indirizzo di posta elettronica certificata. Ecco perchè la legge ha reso obbligatoria la dotazione di una casella PEC per professionisti e imprese, e per gli uffici della pubblica amministrazione. La posta elettronica certificata potrà entrare nell'uso quotidiano solo quando sarà sufficientemente diffusa.
Attenzione, però, perchè una volta ottenuto un indirizzo PEC, i messaggi recapitati nella nostra casella si considerano da noi ricevuti, e quindi conosciuti, anche se non li abbiamo letti. E' quindi necessario verificare frequentemente se sono arrivati nuovi messaggi, in modo di poterne conoscere il contenuto. In caso contrario, sarebbe come se non leggessimo una raccomandata per la quale il postino ci ha fatto firmare la ricevuta.
Ogni ufficio pubblico deve avere un proprio indirizzo PEC, a cui i cittadini possono scrivere. La PEC, infatti, nasce proprio con l'obiettivo di eliminare la carta nelle comunicazioni tra i cittadini, le imprese e la pubblica amministrazione, e quindi renderle più rapide e meno costose. Già da diversi mesi le società di nuova costituzione devono ottenere una casella PEC prima ancora dell'iscrizione al registro delle imprese, perchè deve essere indicato nella comunicazione che il notaio fa alla Camera di Commercio (legge 2/2009). Molti notai, dunque, forniscono ai clienti un indirizzo PEC per ogni società, quando viene stipulato l'atto costitutivo. Le imprese e società preesistenti hanno invece tempo fino al 29 novembre 2011 per dotarsi di un indirizzo PEC e comunicarlo al registro delle imprese. Da novembre scorso, invece, tutti i professionisti iscritti a un albo o a un elenco istituito con legge dello Stato devono avere una casella di posta elettronica certificata, e l'ordine di appartenenza deve rendere disponibile on line gli indirizzi dei propri iscritti.


Rivalutazione  al 4% per i terreni

E' ancora possibile procedere alla rideterminazione del valore fiscale dei terreni edificabili e agricoli di proprietà di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali. Il termine è fissato al 31 ottobre 2010. Entro tale data deve essere asseverata la perizia e deve essere pagata l'mposta sostitutiva (o almeno la prima rata, in caso di rateazione). La perizia che stabilisce il valore dei terreni deve fare riferimento al 1° gennaio 2010. Ciò significa che può operare la rivalutazione chi era già proprietario del terreno al primo gennaio 2010, e si può tenere conto degli incrementi di valore verificatisi fino a questa data.
La rivalutazione è di solito conveniente per chi vuole vendere un terreno edificabile. Ricordiamo infatti che in caso di vendita di un terreno edificabile da parte di un privato, il guadagno (plusvalenza) risultante dalla differenza tra il prezzo di vendita e il valore di acquisto dell'area è tassato con le aliquote ordinarie previste per le imposte sui redditi. Chi è proprietario del terreno da molto tempo, e magari lo aveva acquistato come terreno agricolo, al momento della vendita può trovarsi a pagare un'imposta molto alta. Ecco perché può avere convenienza a rivalutare il costo fiscale del terreno pagando solamente un'imposta sostitutiva, pari al 4% del valore del terreno al primo gennaio 2010.
Il valore su cui si paga l'imposta sostitutiva sarà assunto come valore iniziale del terreno al momento della rivendita. Ciò significa che se la rivendita avviene entro breve tempo, senza che sia aumentato ancora il valore del terreno, non c'è alcuna plusvalenza. Per godere dell'agevolazione è sufficiente fare predisporre da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile) una perizia giurata di stima del valore di mercato del terreno al primo gennaio 2010. Il tecnico deve giurare la perizia davanti a un notaio entro il 31 ottobre 2010. In alternativa il giuramento può avvenire in tribunale. Entro la stessa data il proprietario del terreno deve versare l'imposta sostitutiva pari al 4% del valore risultante dalla perizia. Si può però dilazionare l'imposta in tre anni, con un interesse annuo del 3% sulle rate successive alla prima. In ogni caso la perizia deve essere giurata prima della vendita del terreno. Infatti il valore di perizia vale anche come valore minimo su cui calcolare le imposte dovute dall'acquirente, anche quando il prezzo effettivamente pagato è più basso. Un altro aspetto da considerare è quello dell'Ici, che si applica sul valore di mercato degli immobili al primo gennaio di ogni anno. Oltre che per i terreni edificabili, la rivalutazione è ammessa per i terreni agricoli, che producono una plusvalenza tassabile solo se rivenduti entro cinque anni dall'acquisto.
Ricordiamo infine che chi aveva già rivalutato un terreno può farlo di nuovo, con riferimento al primo gennaio 2010, se c'è stato un ulteriore incremento di valore. In tal caso, però, deve pagare ancora l'imposta del 4% sul nuovo valore di perizia, e secondo l'Agenzia delle entrate può chiedere il rimborso di quanto pagato in precedenza solo se non sono ancora trascorsi quattro anni dal primo pagamento.


QUANDO IL MUTUO HA IL "TETTO"

Con i tassi di interesse al minimo storico, fare un mutuo non è mai stato così conveniente. Chi sta pensando all'acquisto della casa si trova quindi nelle condizioni ideali per concretizzare i propri desideri, approfittando anche della grande offerta di abitazioni attualmente sul mercato, e della riduzione dei prezzi. Ma un mutuo può essere conveniente anche per la finanziare la ristrutturazione della casa, grazie alle agevolazioni fiscali, o per altre finalità. Il dubbio viene al momento di scegliere il tasso. Variabile o fisso? Il tasso variabile consente di approfittare al massimo degli attuali livelli minimi dei tassi. Con il tasso ufficiale della Banca Centrale Europea al minimo storico, e l'euribor ancora più basso, un mutuo a tasso variabile ci costa davvero poco, anche se le banche applicano oggi uno 'spread' significativo. E' difficile, dunque, resistere alla tentazione di stipulare un mutuo con delle rate davvero 'mini'. Se scegliamo il variabile, però, dobbiamo tenere conto del possibile aumento della rata, e verificare di potervi fare fronte con il nostro reddito. Se la rata è già 'pesante' oggi, con i tassi bassi, domani potrebbe essere insostenibile.
Il tasso fisso ci consentirebbe di dormire sonni tranquilli, senza timore di un futuro rialzo dei tassi di interesse. Non dimentichiamo che i mutui durano a lungo, in media vent'anni, ma anche venticinque o trenta. Nessuno può sapere come saranno i tassi tra dieci, quindici o vent'anni. Gli addetti ai lavori, però, prevedono un aumento dei tassi tra qualche anno, al termine della crisi economica. Si teme infatti che la grande liquidità immessa nel sistema bancario (cioè tutto il denaro che gli Stati hanno dato alle banche per non lasciarle fallire) faccia aumentare l'inflazione, e di conseguenza i tassi di interesse. Alcuni parlano addirittura di 'iperinflazione', che significa tassi di interesse a due cifre, come negli anni settanta. Con il tasso variabile, quello che oggi è un mutuo molto conveniente, domani potrebbe diventare più costoso, o addirittura molto costoso. Con il tasso fisso non corriamo alcun rischio, però dobbiamo pagare subito una rata più alta, perchè un mutuo a tasso fisso oggi ci costa attorno al cinque per cento. Che fare allora' Una soluzione interessante è quella ormai proposta da diverse banche: il mutuo a tasso variabile con un 'tetto' massimo predeterminato (di solito il 5,50%). In questo modo possiamo approfittare subito dei vantaggi di una rata ridotta, fino a che i tassi rimangono bassi, ma se dovessero aumentare abbiamo la certezza di non andare oltre un certo limite (che peraltro è di poco superiore al tasso fisso che potremmo ottenere oggi). Certo il mutuo con il 'tetto' presenta uno spread più elevato rispetto a un variabile 'puro', ma la differenza è ben poca cosa rispetto alla tranquillità che ci può dare questa soluzione.
Ricordiamo infine che, per tutti i dubbi sulla scelta del mutuo più adatto alle nostre esigenze, possiamo chiedere consiglio al notaio di fiducia. La sua consulenza è sempre imparziale, e il costo è compreso nella parcella per la stipula dell'atto di mutuo.


Certificazione energetica per gli affitti

Dal primo luglio scorso la certificazione energetica degli edifici è obbligatoria anche per la stipula o il rinnovo di contratti di locazione o affitto. L'Attestato di Certificazione Energetica (A.C.E.), redatto in conformità alla normativa vigente, deve essere consegnata dal proprietario al conduttore, in copia dichiarata conforme all'originale, alla firma del contratto.
In materia di certificazione energetica alcune Regioni, tra cui la Regione Lombardia, hanno introdotto una normativa specifica in materia, che si sovrappone a quella nazionale. Le norme della Regione Lombardia prevedono già da un anno, e precisamente dal primo luglio 2009, l'obbligo di allegare materialmente l'Attestato di Certificazione Energetica agli atti di compravendita (o trasferimento della proprietà a titolo oneroso) di fabbricati di qualsiasi genere, con le sole eccezioni espressamente previste dalla normativa vigente; l'attestato deve pertanto essere consegnato dal venditore al notaio prima della stipula dell'atto. Le norme nazionali, invece, non prevedono più l'obbligo di allegazione agli atti, abrogato dal 25 giugno 2008. Nelle Regioni che non hanno dettato alcuna disciplina speciale, dunque, l'attestato deve soltanto essere consegnato alla parte acquirente. L'allegazione dell'Attestato di Certificazione Energetica è dunque ormai entrato nella prassi della compravendita immobiliare. Moltissimi fabbricati, però, ne sono ancora privi, perché non sono stati recentemente oggetto di compravendita. Ora, se sono concessi in affitto devono essere dotati della certificazione che attesta il consumo energetico dell'edificio per il riscaldamento (o il condizionamento), e attribuisce una classe di appartenenza, dalla classe A, la più virtuosa, che consuma meno energia, alla classe G, che presenta un consumo più elevato (è lo stesso sistema che siamo abituati a usare per gli elettrodomestici). In questo modo il conduttore potrà sapere quanto dovrà spendere ogni anno per il riscaldamento. Certo, conoscere questi dati al momento della firma del contratto non servirà molto, quindi è consigliabile chiedere informazioni già nella fase delle trattative, per indirizzarsi su immobili che, a parità di canone di locazione, consentano di spendere meno nel riscaldamento. Dobbiamo ricordare, peraltro, che quasi tutti gli edifici di vecchia costruzione vengono classificati in classe G, quindi un confronto risulta difficile. Ricordiamo che l'Attestato di Certificazione Energetica deve essere rilasciato da un soggetto certificatore estraneo alla proprietà, alla progettazione e alla realizzazione dell'edificio e iscritto nell'apposito elenco tenuto presso l'organismo regionale di accreditamento e deve essere vidimato dal Comune competente (è sufficiente il timbro del protocollo o dell'ufficio tecnico).
In ogni caso, il mancato rispetto dell'obbligo di consegnare l'Attestato di Certificazione Energetica (A.C.E.) alla firma del contratto di affitto o locazione di un fabbricato può costare molto caro: è prevista una sanzione amministrativa da un minimo di 2.500 euro a un massimo di 10.000 euro (art. 25 comma 17 sexies della legge regionale 24/2006, introdotto dall'art. 1 della legge regionale 29 giugno 2009, n. 10).


I notai contro
le case fantasma

La lotta alle 'case fantasma' arruola anche i notai. Dal primo luglio scorso, prima della stipula degli atti di vendita dei fabbricati, o di altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi il notaio deve verificare che l'immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale), il quale deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato. La mancanza di queste dichiarazioni causa la nullità dell'atto, e dunque l'invalidità della compravendita o della costituzione di ipoteca sull'immobile (art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52, introdotto dall'art. 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78). Non è più possibile, dunque, vendere un fabbricato, se non è regolarmente dichiarato in catasto, ma neppure se l'ntestazione catastale non corrisponde alla realtà, se la planimetria depositata in catasto non raffigura esattamente lo stato di fatto dell'immobile, o se gli altri dati caratteristici dell'immobile (consistenza, categoria, classe e rendita catastale) non sono aggiornati. Si tratta di situazioni che si verificano con una certa frequenza. Basta pensare all'ipotesi in cui il precedente passaggio di proprietà del fabbricato non è stato correttamente volturato in catasto, per 'dimenticanza' del proprietario o anche per un errore del catasto stesso, che non ha evaso la pratica di voltura, pur se diligentemente presentata (come accadeva spesso negli anni '70 e '80, prima dell'nformatizzazione della banca dati catastale). Per comprendere come ciò sia possibile, dobbiamo tenere presente che il catasto è una banca dati creata e gestita soltanto per scopi fiscali, cioè per far pagare le tasse sugli immobili, mentre i dati che attestano l'effettiva proprietà di un immobile sono quelli contenuti nei registri immobiliari. Ecco perché, fino a ieri, il proprietario di un immobile aveva interesse a risultarne intestatario nei registri immobiliari (e a ciò ha sempre provveduto il notaio, sotto la propria responsabilità personale), mentre dedicava minore attenzione all'intestazione catastale. Può anche accadere che in catasto non risulti depositata la planimetria del fabbricato (per gli accatastamenti più vecchi), o che la planimetria depositata non corrisponda allo stato di fatto dell'immobile, per un errore iniziale o perché non è stata aggiornata in occasione di piccole modifiche (apertura di una finestra, spostamento di una parete, realizzazione di un nuovo bagno). Nelle planimetrie degli appartamenti, inoltre, potrebbe non essere riportata la cantina, oppure la cantina riportata potrebbe non essere quella giusta. Infine, è possibile che in seguito a una ristrutturazione del fabbricato la categoria e la classe attribuite (e di conseguenza la rendita catastale) non corrispondano più alla realtà.
In tutti questi casi il venditore ha l'obbligo di regolarizzare a proprie spese la situazione catastale del fabbricato prima del rogito, correggendone l'intestazione (lo può fare direttamente il notaio, su incarico del venditore, con un costo ridotto) oppure depositando una planimetria aggiornata, o variando i dati catastali. Con i controlli da parte dei notai, si arriverà gradualmente al completo aggiornamento della banca dati catastale, che rappresenterà correttamente la situazione di tutti i fabbricati, consentendo l'applicazione delle relative imposte.

Notaio Paolo Tonalini
Via Dallagiovanna 19 - STRADELLA (PV)
Telefono 0385 48564 -Viale Cesare Battisti 17 - PAVIA
Telefono 0382 530207 - E-mail: notaio@tonalini.it
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Contanti, limite a 5.000 euro

Il limite per l'utilizzo di denaro contante e assegni trasferibili è nuovamente ridotto a 5.000 euro.  Le nuove norme del d.l. 78/2010, subito in vigore dal giorno della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale (31 maggio 2010), prevedono il divieto di pagamenti in contanti per importi complessivamente pari o superiori a 5.000 euro. Ciò significa che i contanti possono essere usati solo fino all'importo di euro 4.999,99 perché il divieto scatta già da 5.000 euro. Gli assegni, circolari o bancari, devono essere sempre muniti della clausola "non trasferibile" se il loro importo complessivo è pari o superiore a 5.000 euro. Anche in questo caso rileva l'importo complessivo, non del singolo assegno ma di tutti gli assegni emessi nell'arco di sette giorni (o comunque con modalità tali da far nascere il sospetto di un tentativo di elusione della norma). Pertanto, se il pagamento avviene mediante più assegni circolari, il cui importo complessivo è pari o superiore a 5.000 euro, devono essere "non trasferibili", anche se di importo singolarmente inferiore ai 5.000 euro. Rimane in vigore la norma che prevede che gli assegni bancari o postali compresi nei libretti rilasciati dal 30 aprile 2008 siano sempre muniti dalla clausola di non trasferibilità. In quelli rilasciati precedentemente la dicitura "non trasferibile" deve essere apposta a mano da chi firma l'assegno. E' ancora possibile richiedere per iscritto il rilascio di moduli per assegni "liberi", cioè senza la dicitura "non trasferibile", pagando per ciascun assegno l'imposta di bollo di euro 1,50. Oggi questi assegni possono essere girati solo se il loro importo è inferiore a 5.000 euro, mentre a partire da tale importo è necessario apporre a mano la dicitura "non trasferibile". Anche il rilascio di assegni circolari "liberi" può essere ora richiesto solo per importi inferiori a 5.000 euro, pagando anche qui, per ciascun assegno, l'imposta di bollo di euro 1,50. Il saldo dei depositi bancari o postali al portatore non può essere pari o superiore a 5.000 euro. Quelli già esistenti, se portano un saldo superiore a quello consentito dalle nuove norme, devono essere ridotti o estinti entro il 30 giugno 2011. Ricordiamo che la violazione del divieto di utilizzo dei contanti o degli assegni "liberi" per i pagamenti comporta l'applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria che può arrivare fino al 40 per cento dell'importo pagato (art. 5, comma 1, del d.l. 3 maggio 1991 n. 143). Le regole sull'utilizzo del denaro contante sono state oggetto di numerose variazioni negli ultimi anni. Il limite era stato aumentato a 12.500 euro dal 25 giugno 2008 (art. 32 d.l. 112/2008), mentre era già stato di 5.000 euro dal 30 aprile 2008 al 24 giugno 2008 (art. 49 del d.lgs. 21 novembre 2007, n. 231). Dal 25 giugno 2008 era stata abrogata anche la norma secondo cui la girata dell'assegno (bancario o circolare), quando consentita dalla legge, doveva recare, a pena di nullità, il codice fiscale del girante, oltre alla sua firma.


QUANDO IL TERRENO E' EDIFICABILE

La possibilità di realizzare costruzioni su un terreno dipende dalla destinazione prevista per tale area nel piano di governo del territorio (quello che prima si chiamava piano regolatore) del Comune in cui si trova. La qualifica di terreno edificabile comporta ovviamente un notevole incremento nel suo valore commerciale, ma ha anche una serie di implicazioni sul piano fiscale.
La vendita di un terreno è infatti tassata con aliquote diverse in base alla sua destinazione agricola o edificabile. Per i terreni agricoli l'imposta complessivamente dovuta per la registrazione è pari al 18% del prezzo, e si riduce all'11% per gli imprenditori agricoli e all'1% per i coltivatori diretti. Per i terreni edificabili l'imposta è dell'11%, mentre se a vendere è un'impresa si applica l'Iva al 20%.
E' dunque importante stabilire con certezza in quale momento un terreno agricolo diventa edificabile, o viceversa.
Come abbiamo visto bisogna fare riferimento al piano di governo del territorio, ma a questo punto si presentava un dubbio. Il piano di governo del territorio, infatti, è il frutto di un procedimento che prevede prima una delibera di adozione, e poi quella di approvazione, e che si conclude con la pubblicazione sul bollettino ufficiale della regione. Solo allora entra in vigore e può essere applicato. Allora è sufficiente, per considerare edificabile un terreno, la previsione di un piano di governo del territorio adottato dal Comune ma non ancora approvato definitivamente' Oppure dobbiamo necessariamente aspettare l'approvazione definitiva' La giurisprudenza si era espressa in modi diversi, ma negli ultimi anni la Corte di Cassazione si era già orientata nel senso di fare riferimento solo alla delibera di adozione del consiglio comunale (sentenza n. 13817 del 18 settembre 2003 che aveva confermato la precedente sentenza emessa a sezioni unite n. 5900 del 1997), ritenendo che il cambiamento da essa introdotto venisse percepito dai cittadini come qualcosa di esistente e tendenzialmente definitivo, e quindi incidesse immediatamente sul valore dei terreni, mentre l'approvazione definitiva, che conclude il procedimento, viene data per scontata (anche se non sempre è così).
Il legislatore ha definitivamente risolto ogni dubbio, confermando l'orientamento della giurisprudenza più recente. Ai fini dell'applicazione delle imposte, dunque, un terreno si considera edificabile quando è definito tale dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione definitiva e dall'adozione di strumenti attuativi (art. 36 comma 2 del d.l. 223/2006 convertito nella legge 248/2006).
Ricordiamo che la questione assume rilevanza anche ai fini dell'Ici, perché dal momento in cui un terreno diventa edificabile il Comune può richiederne il pagamento sulla base del suo valore di mercato, e non della rendita catastale.


Ristrutturare il debito


La gestione del debito risulta sempre più importante per le imprese e le famiglie. La crisi economica, che ha seguito lo scoppio della bolla creditizia degli scorsi anni, ha reso molto più difficile l'accesso ai finanziamenti bancari. Ci sono più ostacoli da superare per ottenere credito, ma anche semplicemente per mantenere il livello di credito ottenuto in passato. Un accesso al credito più difficile significa anche un maggior costo per i finanziamenti che si riescono ad ottenere, anche in una fase di tassi di interesse eccezionalmente bassi, come quella in cui ci troviamo ora. Quando la situazione economica inizierà, gradualmente, a migliorare, i tassi di interesse non potranno far altro che salire, e con essi i costi per le imprese e le famiglie. Ecco perché molti stanno già pensando a una ristrutturazione del debito che consenta, nell'immediato, di affrontare più tranquillamente questa fase di recessione, e in prospettiva di approfittare della ripresa nel modo migliore. Un debito a breve termine, sostenuto esclusivamente da garanzie personali, quali le fideiussioni, risulta inevitabilmente più oneroso per il debitore rispetto ai finanziamenti garantiti da ipoteca su un immobile. Basta pensare alla differenza di tasso che esiste tra un affidamento concesso sul conto corrente, o un'anticipazione su fatture, e un mutuo ipotecario. Senza contare che un mutuo a lungo termine consente una maggiore tranquillità e una solida pianificazione del futuro, non esponendo continuamente al rischio di un mancato rinnovo alla scadenza (o di un rinnovo a condizioni più onerose). Molte imprese, dunque, hanno già iniziato a ristrutturare il debito stipulando con la propria banca un mutuo garantito da ipoteca sugli immobili dell'azienda (o anche quelli personali dell'imprenditore o dei soci, che in questo caso intervengono come terzi datori d'ipoteca), di durata quinquennale o decennale, per estinguere contestualmente i debiti a breve termine, che risultavano più onerosi. Il costo del finanziamento, in questo modo, si abbassa, anche tenendo conto delle spese accessorie da sostenere per il mutuo, che sono spese 'una tantum', e comunque sono molto più basse di quanto si possa pensare, anche grazie alle agevolazioni fiscali. Chi ha a disposizione un fabbricato, personale o dell'impresa, può valutare questa opportunità. Per le aziende agricole, in particolare, che nella maggior parte dei casi sono proprietarie dei terreni su cui svolgono l'attività, la ristrutturazione del debito mediante un mutuo agrario può tradursi in una rapida riduzione dei costi finanziari, sempre più importante per far quadrare i conti dell'impresa. E infatti sono già tante le aziende che hanno fatto questa scelta, a partire da quelle di maggiori dimensioni, fino ad arrivare a quelle più piccole. Anche per le famiglie, d'altronde, può essere utile pensare a una ristrutturazione del debito. Per chi è proprietario della casa in cui vive, o comunque di un fabbricato, un mutuo di liquidità può essere l'alternativa più conveniente a una miriade di piccoli finanziamenti e prestiti personali, con tante rate da pagare e un costo complessivo molto più elevato, anno per anno.
Per avere un consiglio in proposito, parlatene con il vostro notaio di fiducia.



Le tasse sull'eredità

L'imposta di successione, reintrodotta dal Governo Prodi a partire dal 3 ottobre 2006, si applica su tutto il patrimonio lasciato dal defunto, con tre aliquote differenziate in base al grado di parentela degli eredi. Sono tassati, dunque, i beni mobili e immobili, il denaro, i gioielli, le opere d'arte, i conti correnti, gli investimenti (azioni, obbligazioni, fondi), le aziende e le partecipazioni in società di ogni genere. Tutto, insomma, tranne i titoli di Stato, che rimangono esenti dall'imposta.
Tre aliquote diverse, dunque, secondo il grado di parentela che gli eredi hanno con il defunto. Il coniuge e i figli (o discendenti in linea retta) del defunto pagano il 4%, ma è prevista una franchigia, cioè una soglia al di sotto della quale non si paga l'imposta, di un milione di euro per ciascuno degli eredi, quindi di fatto la tassa del 4% si paga solo sulla parte di eredità che supera, per ogni singolo erede, il valore di un milione di euro. Il meccanismo che calcola la franchigia su ogni singolo erede fa sì che questa aumenti al crescere del numero dei figli. Per esempio, se il defunto lascia, oltre alla moglie, quattro figli, l'esenzione dall'imposta arriva fino a cinque milioni di euro. Grazie alla franchigia, dunque, in molti casi il coniuge e i figli del defunto non pagheranno la tassa di successione, salvo quanto diremo tra poco per gli immobili.
Gli altri parenti fino al quarto grado, gli affini in linea retta, e gli affini in linea collaterale fino al terzo grado pagano il 6%, e qui purtroppo non è prevista alcuna franchigia, quindi si paga sin dal primo euro ereditato. Nei giorni scorsi è stata avanzata la proposta di estendere la franchigia almeno ai fratelli e alle sorelle, forse solo quando non ci sono eredi più prossimi, ma per ora la legge non la prevede.
Tutti gli altri soggetti, quindi i parenti più lontani e gli estranei, pagano una tassa dell'8%, anche qui senza alcuna franchigia.
Ma non è finita. Oltre alla vera e propria imposta di successione, sul valore degli immobili compresi nell'eredità si pagano le imposte ipotecarie e catastali, le stesse che paghiamo, per esempio, in caso di vendita. Se nel patrimonio del defunto sono compresi fabbricati e terreni, dunque, si paga il 2% di imposta ipotecaria e l'1% di imposta catastale. In totale il 3% che si calcola sul valore catastale degli immobili, che per fortuna è (almeno sinora) molto più basso del loro valore effettivo. Le imposte ipotecarie e catastali devono essere pagate prima della presentazione della dichiarazione di successione.
Le imposte ipotecarie e catastali sono uguali per tutti, quindi i figli pagano come i parenti più lontani e gli estranei, e purtroppo non è prevista alcuna franchigia, quindi questo 3% si paga sull'intero valore degli immobili, e non solo oltre il milione di euro. E' però possibile chiedere le agevolazioni per la prima casa. Se almeno uno degli eredi ha i requisiti di legge (gli stessi previsti per l'acquisto della prima casa), le imposte ipotecarie e catastali sono ridotte alla misura fissa di complessivi 336 euro.
Ricordiamo infine che il ritorno della tassa di successione ha fatto rivivere anche una serie di norme che dal 2001 al 2006 non venivano più applicate. Le banche, per esempio, non possono consentire agli eredi di disporre delle somme o dei titoli intestati al defunto fino a che l'imposta non è stata pagata, e i notai non possono stipulare atti relativi a beni caduti in successione se non è dimostrato l'avvenuto pagamento della tassa. E' inoltre necessario fare l'inventario del contenuto delle cassette di sicurezza.
Potete trovare maggiori informazioni sulla successione su internet: notaio.tonalini.it


IL PRESTITO D'USO


A tutti noi è capitato di prestare o chiedere in prestito qualcosa a un amico. Il prestito d'uso è espressamente regolato dal codice civile e giuridicamente si chiama 'comodato'. E' un contratto con il quale una persona consegna una cosa a un'altra persona con l'accordo che questa ne faccia uso e la restituisca al termine del rapporto. Deve sempre trattarsi di un oggetto specifico. Quando prestiamo del denaro, anche senza interessi, non è un comodato ma un mutuo, regolato da norme differenti.
Il comodato può essere concluso senza particolari formalità, anche verbalmente, come infatti avviene nella maggior parte dei casi. Questo vale anche quando il comodato ha per oggetto beni immobili, e anche se è di lunga durata. Quando si sceglie di redigere una scrittura privata, comunque, non è necessaria l'autentica notarile. Non è mai prevista, infatti, la trascrizione nei registri immobiliari. Per ottenere la certezza della data di sottoscrizione è sufficiente registrare il contratto presso l'Ufficio delle entrate, pagando la relativa imposta di registro (che è sempre di 168 euro, indipendentemente dal valore della cosa). Unica eccezione è il comodato avente per oggetto un'azienda commerciale, che richiede sempre l'intervento del notaio al fine dell'iscrizione nel registro delle imprese. In ogni caso la scrittura privata può essere opportuna per dare maggiore certezza ad alcuni aspetti del rapporto, come per esempio la durata.
In mancanza di un diverso accordo, il prestito è a tempo indeterminato, e in questo caso il proprietario può chiederne la restituzione in qualsiasi momento. Se invece viene fissato un termine, non può essere richiesta la restituzione anticipata, a meno che sopravvenga un urgente e imprevisto bisogno.
Il comodato è un contratto gratuito, e non è possibile prevedere un prezzo o un corrispettivo per l'uso della cosa, altrimenti si tratterebbe di una locazione o affitto. Chi presta qualcosa lo fa per fare un favore alla controparte, ma non si esclude che anch'egli possa trarne un vantaggio, come per esempio, il mantenimento in efficienza della cosa o il risparmio delle spese di custodia. Il proprietario è responsabile per eventuali vizi che recano danno a chi si serve della cosa solo se, pur essendone consapevole, non ha informato la controparte.
Chi riceve qualcosa in prestito può servirsene solo per l'uso previsto (che di solito risulta implicitamente dalla natura della cosa), e non può concederne l'uso ad altri, dato che il prestito presuppone un rapporto di fiducia personale. Per questa ragione, in caso di morte di chi ha ricevuto il prestito, la legge consente al proprietario di chiedere agli eredi la restituzione immediata. Se invece muore il proprietario, la giurisprudenza consente ai suoi eredi di chiedere la restituzione.
Chi ha ricevuto il prestito deve custodire e conservare la cosa con la massima cura, facendosi carico della manutenzione ordinaria, e al termine del rapporto deve restituirla nello stesso stato in cui l'aveva ricevuta. Ciò significa che in caso di furto è tenuto a risarcire il proprietario del danno subito, rimborsandogliene il valore.

Perchè fare testamento


Il testamento è una dichiarazione scritta con la quale ciascuno può stabilire la sorte del proprio patrimonio dopo la sua morte. Il testamento è molto importante per chi non ha figli. In questo caso, infatti, è opportuno indicare come deve essere ripartita l'eredità tra il coniuge e gli altri parenti, o comunque stabilire chi devono essere gli eredi. Non tutti sanno, per esempio, che in mancanza di figli la legge prevede che solo una parte dell'eredità vada al coniuge, e il resto ai fratelli e sorelle. Per disporre diversamente, occorre fare testamento. Chi non è sposato e non ha figli, grazie al testamento può scegliere i propri eredi in assoluta libertà.
Il testamento permette inoltre di risolvere le situazioni in cui la successione legittima non soddisfa pienamente le esigenze. Per esempio, quando il testatore vuole che un certo bene vada esclusivamente a una persona determinata, oppure vuole dividere egli stesso il proprio patrimonio tra gli eredi. In ogni caso, per evitare che gli eredi siano coinvolti in liti sull'eredità, o si trovino a pagare troppe tasse, può essere opportuno pianificare in anticipo la successione, soprattutto se il patrimonio è rilevante o comunque comprende un'azienda. Con il consiglio del vostro notaio di fiducia è possibile ottenere il risultato desiderato, e ridurre al minimo le imposte a carico degli eredi. Il codice civile prevede diversi tipi di testamento. Il più utilizzato è il testamento 'olografo,' che può essere redatto direttamente dal testatore. E' sufficiente, infatti, scrivere il testamento di proprio pugno (cioè a mano, non a macchina né con il computer), firmarlo e indicare la data, e il testamento ha pieno valore legale. Questo testamento è il più semplice e il meno costoso, e soddisfa le esigenze della maggior parte delle persone. Occorre solo fare in modo che non venga smarrito o distrutto, accidentalmente o meno. Un modo per esserne sicuri è quello di depositarlo in via fiduciaria presso un notaio, che provvederà alla sua conservazione per tutto il tempo necessario, senza consentire a nessuno di conoscere il contenuto (e neppure la sua esistenza) fino alla morte del testatore. Il costo è minimo, e vale senz'altro la tranquillità che ne deriva.
Il testamento pubblico, invece, essendo scritto direttamente dal notaio secondo le indicazioni del testatore, come prevede la legge, offre maggiori garanzie di conservazione (il notaio è obbligato a conservarlo tra i suoi atti) e soprattutto garantisce che la volontà del testatore sia espressa nel modo più chiaro e corretto, e sia conforme alla legge, in modo di non poter essere oggetto di impugnazione. L'intervento del notaio assicura anche una verifica sulla piena capacità di intendere e di volere della persona che ha fatto testamento, perchè il notaio è tenuto a verificarlo sotto la propria responsabilità personale. E' quindi la forma di testamento più indicata per le persone di età avanzata, oppure affette da patologie che consentirebbero di mettere in dubbio la loro lucidità nel momento in cui hanno redatto il testamento. L'intervento del notaio consente di ridurre al minimo il rischio di impugnazione. In caso di ripensamenti, il testamento può essere modificato dal testatore in qualsiasi momento, indipendentemente dalla forma scelta per la sua redazione.

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