CHIEDILO AL NOTAIO
a cura del Notaio Paolo Tonalini
I notai contro
le case fantasma
La lotta alle 'case fantasma' arruola anche i notai. Dal primo luglio scorso, prima della stipula degli atti di vendita dei fabbricati, o di altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi il notaio deve verificare che l'immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale), il quale deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato. La mancanza di queste dichiarazioni causa la nullità dell'atto, e dunque l'invalidità della compravendita o della costituzione di ipoteca sull'immobile (art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52, introdotto dall'art. 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78). Non è più possibile, dunque, vendere un fabbricato, se non è regolarmente dichiarato in catasto, ma neppure se l'ntestazione catastale non corrisponde alla realtà, se la planimetria depositata in catasto non raffigura esattamente lo stato di fatto dell'immobile, o se gli altri dati caratteristici dell'immobile (consistenza, categoria, classe e rendita catastale) non sono aggiornati. Si tratta di situazioni che si verificano con una certa frequenza. Basta pensare all'ipotesi in cui il precedente passaggio di proprietà del fabbricato non è stato correttamente volturato in catasto, per 'dimenticanza' del proprietario o anche per un errore del catasto stesso, che non ha evaso la pratica di voltura, pur se diligentemente presentata (come accadeva spesso negli anni '70 e '80, prima dell'nformatizzazione della banca dati catastale). Per comprendere come ciò sia possibile, dobbiamo tenere presente che il catasto è una banca dati creata e gestita soltanto per scopi fiscali, cioè per far pagare le tasse sugli immobili, mentre i dati che attestano l'effettiva proprietà di un immobile sono quelli contenuti nei registri immobiliari. Ecco perché, fino a ieri, il proprietario di un immobile aveva interesse a risultarne intestatario nei registri immobiliari (e a ciò ha sempre provveduto il notaio, sotto la propria responsabilità personale), mentre dedicava minore attenzione all'intestazione catastale. Può anche accadere che in catasto non risulti depositata la planimetria del fabbricato (per gli accatastamenti più vecchi), o che la planimetria depositata non corrisponda allo stato di fatto dell'immobile, per un errore iniziale o perché non è stata aggiornata in occasione di piccole modifiche (apertura di una finestra, spostamento di una parete, realizzazione di un nuovo bagno). Nelle planimetrie degli appartamenti, inoltre, potrebbe non essere riportata la cantina, oppure la cantina riportata potrebbe non essere quella giusta. Infine, è possibile che in seguito a una ristrutturazione del fabbricato la categoria e la classe attribuite (e di conseguenza la rendita catastale) non corrispondano più alla realtà.
In tutti questi casi il venditore ha l'obbligo di regolarizzare a proprie spese la situazione catastale del fabbricato prima del rogito, correggendone l'intestazione (lo può fare direttamente il notaio, su incarico del venditore, con un costo ridotto) oppure depositando una planimetria aggiornata, o variando i dati catastali. Con i controlli da parte dei notai, si arriverà gradualmente al completo aggiornamento della banca dati catastale, che rappresenterà correttamente la situazione di tutti i fabbricati, consentendo l'applicazione delle relative imposte.
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Contanti, limite a 5.000 euro
Il limite per l'utilizzo di denaro contante e assegni trasferibili è nuovamente ridotto a 5.000 euro. Le nuove norme del d.l. 78/2010, subito in vigore dal giorno della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale (31 maggio 2010), prevedono il divieto di pagamenti in contanti per importi complessivamente pari o superiori a 5.000 euro. Ciò significa che i contanti possono essere usati solo fino all'importo di euro 4.999,99 perché il divieto scatta già da 5.000 euro. Gli assegni, circolari o bancari, devono essere sempre muniti della clausola "non trasferibile" se il loro importo complessivo è pari o superiore a 5.000 euro. Anche in questo caso rileva l'importo complessivo, non del singolo assegno ma di tutti gli assegni emessi nell'arco di sette giorni (o comunque con modalità tali da far nascere il sospetto di un tentativo di elusione della norma). Pertanto, se il pagamento avviene mediante più assegni circolari, il cui importo complessivo è pari o superiore a 5.000 euro, devono essere "non trasferibili", anche se di importo singolarmente inferiore ai 5.000 euro. Rimane in vigore la norma che prevede che gli assegni bancari o postali compresi nei libretti rilasciati dal 30 aprile 2008 siano sempre muniti dalla clausola di non trasferibilità. In quelli rilasciati precedentemente la dicitura "non trasferibile" deve essere apposta a mano da chi firma l'assegno. E' ancora possibile richiedere per iscritto il rilascio di moduli per assegni "liberi", cioè senza la dicitura "non trasferibile", pagando per ciascun assegno l'imposta di bollo di euro 1,50. Oggi questi assegni possono essere girati solo se il loro importo è inferiore a 5.000 euro, mentre a partire da tale importo è necessario apporre a mano la dicitura "non trasferibile". Anche il rilascio di assegni circolari "liberi" può essere ora richiesto solo per importi inferiori a 5.000 euro, pagando anche qui, per ciascun assegno, l'imposta di bollo di euro 1,50. Il saldo dei depositi bancari o postali al portatore non può essere pari o superiore a 5.000 euro. Quelli già esistenti, se portano un saldo superiore a quello consentito dalle nuove norme, devono essere ridotti o estinti entro il 30 giugno 2011. Ricordiamo che la violazione del divieto di utilizzo dei contanti o degli assegni "liberi" per i pagamenti comporta l'applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria che può arrivare fino al 40 per cento dell'importo pagato (art. 5, comma 1, del d.l. 3 maggio 1991 n. 143). Le regole sull'utilizzo del denaro contante sono state oggetto di numerose variazioni negli ultimi anni. Il limite era stato aumentato a 12.500 euro dal 25 giugno 2008 (art. 32 d.l. 112/2008), mentre era già stato di 5.000 euro dal 30 aprile 2008 al 24 giugno 2008 (art. 49 del d.lgs. 21 novembre 2007, n. 231). Dal 25 giugno 2008 era stata abrogata anche la norma secondo cui la girata dell'assegno (bancario o circolare), quando consentita dalla legge, doveva recare, a pena di nullità, il codice fiscale del girante, oltre alla sua firma.
QUANDO IL TERRENO E' EDIFICABILE
La possibilità di realizzare costruzioni su un terreno dipende dalla destinazione prevista per tale area nel piano di governo del territorio (quello che prima si chiamava piano regolatore) del Comune in cui si trova. La qualifica di terreno edificabile comporta ovviamente un notevole incremento nel suo valore commerciale, ma ha anche una serie di implicazioni sul piano fiscale.
La vendita di un terreno è infatti tassata con aliquote diverse in base alla sua destinazione agricola o edificabile. Per i terreni agricoli l'imposta complessivamente dovuta per la registrazione è pari al 18% del prezzo, e si riduce all'11% per gli imprenditori agricoli e all'1% per i coltivatori diretti. Per i terreni edificabili l'imposta è dell'11%, mentre se a vendere è un'impresa si applica l'Iva al 20%.
E' dunque importante stabilire con certezza in quale momento un terreno agricolo diventa edificabile, o viceversa.
Come abbiamo visto bisogna fare riferimento al piano di governo del territorio, ma a questo punto si presentava un dubbio. Il piano di governo del territorio, infatti, è il frutto di un procedimento che prevede prima una delibera di adozione, e poi quella di approvazione, e che si conclude con la pubblicazione sul bollettino ufficiale della regione. Solo allora entra in vigore e può essere applicato. Allora è sufficiente, per considerare edificabile un terreno, la previsione di un piano di governo del territorio adottato dal Comune ma non ancora approvato definitivamente' Oppure dobbiamo necessariamente aspettare l'approvazione definitiva' La giurisprudenza si era espressa in modi diversi, ma negli ultimi anni la Corte di Cassazione si era già orientata nel senso di fare riferimento solo alla delibera di adozione del consiglio comunale (sentenza n. 13817 del 18 settembre 2003 che aveva confermato la precedente sentenza emessa a sezioni unite n. 5900 del 1997), ritenendo che il cambiamento da essa introdotto venisse percepito dai cittadini come qualcosa di esistente e tendenzialmente definitivo, e quindi incidesse immediatamente sul valore dei terreni, mentre l'approvazione definitiva, che conclude il procedimento, viene data per scontata (anche se non sempre è così).
Il legislatore ha definitivamente risolto ogni dubbio, confermando l'orientamento della giurisprudenza più recente. Ai fini dell'applicazione delle imposte, dunque, un terreno si considera edificabile quando è definito tale dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione definitiva e dall'adozione di strumenti attuativi (art. 36 comma 2 del d.l. 223/2006 convertito nella legge 248/2006).
Ricordiamo che la questione assume rilevanza anche ai fini dell'Ici, perché dal momento in cui un terreno diventa edificabile il Comune può richiederne il pagamento sulla base del suo valore di mercato, e non della rendita catastale.
Ristrutturare il debito
La gestione del debito risulta sempre più importante per le imprese e le famiglie. La crisi economica, che ha seguito lo scoppio della bolla creditizia degli scorsi anni, ha reso molto più difficile l'accesso ai finanziamenti bancari. Ci sono più ostacoli da superare per ottenere credito, ma anche semplicemente per mantenere il livello di credito ottenuto in passato. Un accesso al credito più difficile significa anche un maggior costo per i finanziamenti che si riescono ad ottenere, anche in una fase di tassi di interesse eccezionalmente bassi, come quella in cui ci troviamo ora. Quando la situazione economica inizierà, gradualmente, a migliorare, i tassi di interesse non potranno far altro che salire, e con essi i costi per le imprese e le famiglie. Ecco perché molti stanno già pensando a una ristrutturazione del debito che consenta, nell'immediato, di affrontare più tranquillamente questa fase di recessione, e in prospettiva di approfittare della ripresa nel modo migliore. Un debito a breve termine, sostenuto esclusivamente da garanzie personali, quali le fideiussioni, risulta inevitabilmente più oneroso per il debitore rispetto ai finanziamenti garantiti da ipoteca su un immobile. Basta pensare alla differenza di tasso che esiste tra un affidamento concesso sul conto corrente, o un'anticipazione su fatture, e un mutuo ipotecario. Senza contare che un mutuo a lungo termine consente una maggiore tranquillità e una solida pianificazione del futuro, non esponendo continuamente al rischio di un mancato rinnovo alla scadenza (o di un rinnovo a condizioni più onerose). Molte imprese, dunque, hanno già iniziato a ristrutturare il debito stipulando con la propria banca un mutuo garantito da ipoteca sugli immobili dell'azienda (o anche quelli personali dell'imprenditore o dei soci, che in questo caso intervengono come terzi datori d'ipoteca), di durata quinquennale o decennale, per estinguere contestualmente i debiti a breve termine, che risultavano più onerosi. Il costo del finanziamento, in questo modo, si abbassa, anche tenendo conto delle spese accessorie da sostenere per il mutuo, che sono spese 'una tantum', e comunque sono molto più basse di quanto si possa pensare, anche grazie alle agevolazioni fiscali. Chi ha a disposizione un fabbricato, personale o dell'impresa, può valutare questa opportunità. Per le aziende agricole, in particolare, che nella maggior parte dei casi sono proprietarie dei terreni su cui svolgono l'attività, la ristrutturazione del debito mediante un mutuo agrario può tradursi in una rapida riduzione dei costi finanziari, sempre più importante per far quadrare i conti dell'impresa. E infatti sono già tante le aziende che hanno fatto questa scelta, a partire da quelle di maggiori dimensioni, fino ad arrivare a quelle più piccole. Anche per le famiglie, d'altronde, può essere utile pensare a una ristrutturazione del debito. Per chi è proprietario della casa in cui vive, o comunque di un fabbricato, un mutuo di liquidità può essere l'alternativa più conveniente a una miriade di piccoli finanziamenti e prestiti personali, con tante rate da pagare e un costo complessivo molto più elevato, anno per anno.
Per avere un consiglio in proposito, parlatene con il vostro notaio di fiducia.
L'imposta di successione, reintrodotta dal Governo Prodi a partire dal 3 ottobre 2006, si applica su tutto il patrimonio lasciato dal defunto, con tre aliquote differenziate in base al grado di parentela degli eredi. Sono tassati, dunque, i beni mobili e immobili, il denaro, i gioielli, le opere d'arte, i conti correnti, gli investimenti (azioni, obbligazioni, fondi), le aziende e le partecipazioni in società di ogni genere. Tutto, insomma, tranne i titoli di Stato, che rimangono esenti dall'imposta.Le tasse sull'eredità
Tre aliquote diverse, dunque, secondo il grado di parentela che gli eredi hanno con il defunto. Il coniuge e i figli (o discendenti in linea retta) del defunto pagano il 4%, ma è prevista una franchigia, cioè una soglia al di sotto della quale non si paga l'imposta, di un milione di euro per ciascuno degli eredi, quindi di fatto la tassa del 4% si paga solo sulla parte di eredità che supera, per ogni singolo erede, il valore di un milione di euro. Il meccanismo che calcola la franchigia su ogni singolo erede fa sì che questa aumenti al crescere del numero dei figli. Per esempio, se il defunto lascia, oltre alla moglie, quattro figli, l'esenzione dall'imposta arriva fino a cinque milioni di euro. Grazie alla franchigia, dunque, in molti casi il coniuge e i figli del defunto non pagheranno la tassa di successione, salvo quanto diremo tra poco per gli immobili.
Gli altri parenti fino al quarto grado, gli affini in linea retta, e gli affini in linea collaterale fino al terzo grado pagano il 6%, e qui purtroppo non è prevista alcuna franchigia, quindi si paga sin dal primo euro ereditato. Nei giorni scorsi è stata avanzata la proposta di estendere la franchigia almeno ai fratelli e alle sorelle, forse solo quando non ci sono eredi più prossimi, ma per ora la legge non la prevede.
Tutti gli altri soggetti, quindi i parenti più lontani e gli estranei, pagano una tassa dell'8%, anche qui senza alcuna franchigia.
Ma non è finita. Oltre alla vera e propria imposta di successione, sul valore degli immobili compresi nell'eredità si pagano le imposte ipotecarie e catastali, le stesse che paghiamo, per esempio, in caso di vendita. Se nel patrimonio del defunto sono compresi fabbricati e terreni, dunque, si paga il 2% di imposta ipotecaria e l'1% di imposta catastale. In totale il 3% che si calcola sul valore catastale degli immobili, che per fortuna è (almeno sinora) molto più basso del loro valore effettivo. Le imposte ipotecarie e catastali devono essere pagate prima della presentazione della dichiarazione di successione.
Le imposte ipotecarie e catastali sono uguali per tutti, quindi i figli pagano come i parenti più lontani e gli estranei, e purtroppo non è prevista alcuna franchigia, quindi questo 3% si paga sull'intero valore degli immobili, e non solo oltre il milione di euro. E' però possibile chiedere le agevolazioni per la prima casa. Se almeno uno degli eredi ha i requisiti di legge (gli stessi previsti per l'acquisto della prima casa), le imposte ipotecarie e catastali sono ridotte alla misura fissa di complessivi 336 euro.
Ricordiamo infine che il ritorno della tassa di successione ha fatto rivivere anche una serie di norme che dal 2001 al 2006 non venivano più applicate. Le banche, per esempio, non possono consentire agli eredi di disporre delle somme o dei titoli intestati al defunto fino a che l'imposta non è stata pagata, e i notai non possono stipulare atti relativi a beni caduti in successione se non è dimostrato l'avvenuto pagamento della tassa. E' inoltre necessario fare l'inventario del contenuto delle cassette di sicurezza.
Potete trovare maggiori informazioni sulla successione su internet: notaio.tonalini.it
IL PRESTITO D'USO
A tutti noi è capitato di prestare o chiedere in prestito qualcosa a un amico. Il prestito d'uso è espressamente regolato dal codice civile e giuridicamente si chiama 'comodato'. E' un contratto con il quale una persona consegna una cosa a un'altra persona con l'accordo che questa ne faccia uso e la restituisca al termine del rapporto. Deve sempre trattarsi di un oggetto specifico. Quando prestiamo del denaro, anche senza interessi, non è un comodato ma un mutuo, regolato da norme differenti.
Il comodato può essere concluso senza particolari formalità, anche verbalmente, come infatti avviene nella maggior parte dei casi. Questo vale anche quando il comodato ha per oggetto beni immobili, e anche se è di lunga durata. Quando si sceglie di redigere una scrittura privata, comunque, non è necessaria l'autentica notarile. Non è mai prevista, infatti, la trascrizione nei registri immobiliari. Per ottenere la certezza della data di sottoscrizione è sufficiente registrare il contratto presso l'Ufficio delle entrate, pagando la relativa imposta di registro (che è sempre di 168 euro, indipendentemente dal valore della cosa). Unica eccezione è il comodato avente per oggetto un'azienda commerciale, che richiede sempre l'intervento del notaio al fine dell'iscrizione nel registro delle imprese. In ogni caso la scrittura privata può essere opportuna per dare maggiore certezza ad alcuni aspetti del rapporto, come per esempio la durata.
In mancanza di un diverso accordo, il prestito è a tempo indeterminato, e in questo caso il proprietario può chiederne la restituzione in qualsiasi momento. Se invece viene fissato un termine, non può essere richiesta la restituzione anticipata, a meno che sopravvenga un urgente e imprevisto bisogno.
Il comodato è un contratto gratuito, e non è possibile prevedere un prezzo o un corrispettivo per l'uso della cosa, altrimenti si tratterebbe di una locazione o affitto. Chi presta qualcosa lo fa per fare un favore alla controparte, ma non si esclude che anch'egli possa trarne un vantaggio, come per esempio, il mantenimento in efficienza della cosa o il risparmio delle spese di custodia. Il proprietario è responsabile per eventuali vizi che recano danno a chi si serve della cosa solo se, pur essendone consapevole, non ha informato la controparte.
Chi riceve qualcosa in prestito può servirsene solo per l'uso previsto (che di solito risulta implicitamente dalla natura della cosa), e non può concederne l'uso ad altri, dato che il prestito presuppone un rapporto di fiducia personale. Per questa ragione, in caso di morte di chi ha ricevuto il prestito, la legge consente al proprietario di chiedere agli eredi la restituzione immediata. Se invece muore il proprietario, la giurisprudenza consente ai suoi eredi di chiedere la restituzione.
Chi ha ricevuto il prestito deve custodire e conservare la cosa con la massima cura, facendosi carico della manutenzione ordinaria, e al termine del rapporto deve restituirla nello stesso stato in cui l'aveva ricevuta. Ciò significa che in caso di furto è tenuto a risarcire il proprietario del danno subito, rimborsandogliene il valore.
Perchè fare testamento
Il testamento è una dichiarazione scritta con la quale ciascuno può stabilire la sorte del proprio patrimonio dopo la sua morte. Il testamento è molto importante per chi non ha figli. In questo caso, infatti, è opportuno indicare come deve essere ripartita l'eredità tra il coniuge e gli altri parenti, o comunque stabilire chi devono essere gli eredi. Non tutti sanno, per esempio, che in mancanza di figli la legge prevede che solo una parte dell'eredità vada al coniuge, e il resto ai fratelli e sorelle. Per disporre diversamente, occorre fare testamento. Chi non è sposato e non ha figli, grazie al testamento può scegliere i propri eredi in assoluta libertà.
Il testamento permette inoltre di risolvere le situazioni in cui la successione legittima non soddisfa pienamente le esigenze. Per esempio, quando il testatore vuole che un certo bene vada esclusivamente a una persona determinata, oppure vuole dividere egli stesso il proprio patrimonio tra gli eredi. In ogni caso, per evitare che gli eredi siano coinvolti in liti sull'eredità, o si trovino a pagare troppe tasse, può essere opportuno pianificare in anticipo la successione, soprattutto se il patrimonio è rilevante o comunque comprende un'azienda. Con il consiglio del vostro notaio di fiducia è possibile ottenere il risultato desiderato, e ridurre al minimo le imposte a carico degli eredi. Il codice civile prevede diversi tipi di testamento. Il più utilizzato è il testamento 'olografo,' che può essere redatto direttamente dal testatore. E' sufficiente, infatti, scrivere il testamento di proprio pugno (cioè a mano, non a macchina né con il computer), firmarlo e indicare la data, e il testamento ha pieno valore legale. Questo testamento è il più semplice e il meno costoso, e soddisfa le esigenze della maggior parte delle persone. Occorre solo fare in modo che non venga smarrito o distrutto, accidentalmente o meno. Un modo per esserne sicuri è quello di depositarlo in via fiduciaria presso un notaio, che provvederà alla sua conservazione per tutto il tempo necessario, senza consentire a nessuno di conoscere il contenuto (e neppure la sua esistenza) fino alla morte del testatore. Il costo è minimo, e vale senz'altro la tranquillità che ne deriva.
Il testamento pubblico, invece, essendo scritto direttamente dal notaio secondo le indicazioni del testatore, come prevede la legge, offre maggiori garanzie di conservazione (il notaio è obbligato a conservarlo tra i suoi atti) e soprattutto garantisce che la volontà del testatore sia espressa nel modo più chiaro e corretto, e sia conforme alla legge, in modo di non poter essere oggetto di impugnazione. L'intervento del notaio assicura anche una verifica sulla piena capacità di intendere e di volere della persona che ha fatto testamento, perchè il notaio è tenuto a verificarlo sotto la propria responsabilità personale. E' quindi la forma di testamento più indicata per le persone di età avanzata, oppure affette da patologie che consentirebbero di mettere in dubbio la loro lucidità nel momento in cui hanno redatto il testamento. L'intervento del notaio consente di ridurre al minimo il rischio di impugnazione. In caso di ripensamenti, il testamento può essere modificato dal testatore in qualsiasi momento, indipendentemente dalla forma scelta per la sua redazione.